Olen ehdolla Espoossa numerolla 593.
HS kuntablogissa toimittaja Riku Jokinen kyselee miksi tontteja ei rakenneta. Vastaan: Espoossa kokoomus ei uskalla tai halua käyttää lain tarjoamia mahdollisuuksia vaikuttaa asuntojen hintoja korottavan tontin hintaosuuden suuruuteen.
Tässä kirjoitukseni (17.10.2008):
Riku Jokinen, nyt olet osunut pääkaupunkiseudun asuntopolitiikan ydinongelmaan. Vaalien alla ja vaalien jälkeen tästä pitää tehdä keskeinen julkisen keskustelun aihe. Mediaa tässä tarvitaan, sillä Espoon avainasemassa olevalta kokoomukselta ei riitä rohkeutta asiaa käsittelemään. Aktiivisen maapolitiikan keinoja ei haluta käyttää, toisin kuin useissa muissa Suomen kaupungeissa.
Ongelma-alueet:
1. Kaavoitettuja tontteja ei haluta rakentaa, kun omistajat haluavat seurata markkinahintojen nousua. Verottaja korottaa viiveellä verotusarvoja. Espoo ei halua nostaa edes jälkeenjääneiden verotusarvon mukaisten rakentamattomien tonttien veroprosentteja. Mikäli tonttiin ei kohdistu suuria lainakorkojakaan, on taloudellisesti hyvin kannattavaa odottaa arvonnousua ennenkuin vetää sisään voitot.
Kaupunki voisi myös antaa rakentamiskehoituksia ja käyttää vielä tehokkaampiakin keinoja saadaakseen kaavoitetun tontin käyttöön. Espoossa näitä keinoja ei käytetä.
2. Espoolla (kuten kaikilla kunnilla) on lain mukaan kaavoitusoikeus, joka ohjaa rakennusoikeuksia rakentamattomalle maalle tai nostaa ennen kaavoitettujen tonttien rakennusoikeuksia.
Maanomistajalla ei ole mitään subjektiivista oikeutta saada rakennusoikeutta maalleen. Maanomistajien yhdenmukainen kohtelu kyllä velvoittaa antamaan rakennusoikeutta kaikille asemakaavan maanomistajille samoin perustein.
3 Viisaasti toimivat kunnat ostavat maatalousmaata ja muuta ns. raakamaata ja vasta sitten kaavoittavat niille rakennusoikeutta. Näissä kunnissa kaupunki (kunta) saa maakauppoja syntymään helpommin ja alempaan hintaan kuin Espoon tapainen kaupunki, joka kaavoittaa muiden omistamille maille.
Espoo saattaa ostaa näiltä tontin omistajilta itse kaavoittamiaan rakennusoikeuksia yksittäisten rakennushankkeiden muodossa. Kaikki Espoon päättäjät eivät edes tätä ymmärrä ja jotkut ymmrtävät, mutta pitävät aiheellisena että kaupunkia näin rahastetaan. Seurauksena on, että Espoon valmiissa asuinnoissa on tontinhintaa huomattavasti enemmän kuin viisasta maapolitiikkaa harjoittavassa kaupungissa.
Olen vertallut Espoon hintoja Turkuun. Espoossa tontin hintaosuus asuinneliötä kohden on kaksi kertaa enemmän kuin Turussa.
4.Talousteorian kannalta virheellinen käsitys on, että markkinakilpailu johtaa edullisiin tontin hintoihin. Kilpailusäännöt toimivat silloin, kun hyödykkeen tarjoajia on useita, hyödykkeitä on hyvin suuri määrä ja vielä markkinaosapuolilla on tieto hyödykkeiden ominaisuuksista ja hinnoista. Maa on kuitenkin rajallinen hyödyke, jonka arvoa tosin voi nostaa markkinoiden ulkopuolinen voima eli kunnan kaavoitusoikeus. Mutta rakennusoikeuskin on rajallinen tekijä, jota rajoittaa monet kaavoitusperiaatteet.
5. Talousoppien ja Suomen lakien mukaista on käyttää rakennusoikeutta aktiivisesti tontin hintojen säätelyyn. Näin menetellen Turussa on samalla lailla rakennettujen talojen asuntojen arvo yleensä kolmannes Espoon vastaavan asunnon arvosta.
6. Aihe on minulle tuttu, kun nuorena opiskelijana sain taloustieteen professoriltani tehtäväksi tehdä kirjallinen opinäyte “maan ansiottomasta arvonnoususta ja sen verottamisesta”. Havaitsin, että teoriat aiheesta olivat jo 1800/1900 lukujen vaihteesta. Ansioton arvonousu johtui silloin, kuten nytkin siitä, että kaupungit kokoavat alueelleen ihmisiä ja taloudellista toimintaa, joille kaupunki rakentaa tiet, kunnallistekniikan ym. Kaupunkimaan arvo nousee ilman maan omistajan omia toimia. Siitä käsite ansioton arvonnousu.
Talousteorian mukaan on oikein, että kaupunki voi verottaa synnyttämästään arvonoususta sen ansiottomia saajia. Tähän ei tarvitse mennä, jos kaupunki myy omistamansa tontin vasta kavoitettuaan sille rakennusoikeutta.
Muuten Teknillisessä Korkeakoulussa Espoon Otaniemessa nämä opit ovat tiedossa ja käytössä ainakin tulevilla maanmittareilla. Espoon päättäjien kannattaisi tehdä opintomatka Otaniemeen.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti