Espoo voi alentaa asuntojen hintoja maapolitiikalla

Olen ehdolla Espoossa numerolla 593.

HS kuntablogissa toimittaja Riku Jokinen kyselee miksi tontteja ei rakenneta. Vastaan: Espoossa kokoomus ei uskalla tai halua käyttää lain tarjoamia mahdollisuuksia vaikuttaa asuntojen hintoja korottavan tontin hintaosuuden suuruuteen.

Tässä kirjoitukseni (17.10.2008):

Riku Jokinen, nyt olet osunut pääkaupunkiseudun asuntopolitiikan ydinongelmaan. Vaalien alla ja vaalien jälkeen tästä pitää tehdä keskeinen julkisen keskustelun aihe. Mediaa tässä tarvitaan, sillä Espoon avainasemassa olevalta kokoomukselta ei riitä rohkeutta asiaa käsittelemään. Aktiivisen maapolitiikan keinoja ei haluta käyttää, toisin kuin useissa muissa Suomen kaupungeissa.

Ongelma-alueet:
1. Kaavoitettuja tontteja ei haluta rakentaa, kun omistajat haluavat seurata markkinahintojen nousua. Verottaja korottaa viiveellä verotusarvoja. Espoo ei halua nostaa edes jälkeenjääneiden verotusarvon mukaisten rakentamattomien tonttien veroprosentteja. Mikäli tonttiin ei kohdistu suuria lainakorkojakaan, on taloudellisesti hyvin kannattavaa odottaa arvonnousua ennenkuin vetää sisään voitot.

Kaupunki voisi myös antaa rakentamiskehoituksia ja käyttää vielä tehokkaampiakin keinoja saadaakseen kaavoitetun tontin käyttöön. Espoossa näitä keinoja ei käytetä.

2. Espoolla (kuten kaikilla kunnilla) on lain mukaan kaavoitusoikeus, joka ohjaa rakennusoikeuksia rakentamattomalle maalle tai nostaa ennen kaavoitettujen tonttien rakennusoikeuksia.

Maanomistajalla ei ole mitään subjektiivista oikeutta saada rakennusoikeutta maalleen. Maanomistajien yhdenmukainen kohtelu kyllä velvoittaa antamaan rakennusoikeutta kaikille asemakaavan maanomistajille samoin perustein.

3 Viisaasti toimivat kunnat ostavat maatalousmaata ja muuta ns. raakamaata ja vasta sitten kaavoittavat niille rakennusoikeutta. Näissä kunnissa kaupunki (kunta) saa maakauppoja syntymään helpommin ja alempaan hintaan kuin Espoon tapainen kaupunki, joka kaavoittaa muiden omistamille maille.

Espoo saattaa ostaa näiltä tontin omistajilta itse kaavoittamiaan rakennusoikeuksia yksittäisten rakennushankkeiden muodossa. Kaikki Espoon päättäjät eivät edes tätä ymmärrä ja jotkut ymmrtävät, mutta pitävät aiheellisena että kaupunkia näin rahastetaan. Seurauksena on, että Espoon valmiissa asuinnoissa on tontinhintaa huomattavasti enemmän kuin viisasta maapolitiikkaa harjoittavassa kaupungissa.

Olen vertallut Espoon hintoja Turkuun. Espoossa tontin hintaosuus asuinneliötä kohden on kaksi kertaa enemmän kuin Turussa.

4.Talousteorian kannalta virheellinen käsitys on, että markkinakilpailu johtaa edullisiin tontin hintoihin. Kilpailusäännöt toimivat silloin, kun hyödykkeen tarjoajia on useita, hyödykkeitä on hyvin suuri määrä ja vielä markkinaosapuolilla on tieto hyödykkeiden ominaisuuksista ja hinnoista. Maa on kuitenkin rajallinen hyödyke, jonka arvoa tosin voi nostaa markkinoiden ulkopuolinen voima eli kunnan kaavoitusoikeus. Mutta rakennusoikeuskin on rajallinen tekijä, jota rajoittaa monet kaavoitusperiaatteet.

5. Talousoppien ja Suomen lakien mukaista on käyttää rakennusoikeutta aktiivisesti tontin hintojen säätelyyn. Näin menetellen Turussa on samalla lailla rakennettujen talojen asuntojen arvo yleensä kolmannes Espoon vastaavan asunnon arvosta.

6. Aihe on minulle tuttu, kun nuorena opiskelijana sain taloustieteen professoriltani tehtäväksi tehdä kirjallinen opinäyte “maan ansiottomasta arvonnoususta ja sen verottamisesta”. Havaitsin, että teoriat aiheesta olivat jo 1800/1900 lukujen vaihteesta. Ansioton arvonousu johtui silloin, kuten nytkin siitä, että kaupungit kokoavat alueelleen ihmisiä ja taloudellista toimintaa, joille kaupunki rakentaa tiet, kunnallistekniikan ym. Kaupunkimaan arvo nousee ilman maan omistajan omia toimia. Siitä käsite ansioton arvonnousu.

Talousteorian mukaan on oikein, että kaupunki voi verottaa synnyttämästään arvonoususta sen ansiottomia saajia. Tähän ei tarvitse mennä, jos kaupunki myy omistamansa tontin vasta kavoitettuaan sille rakennusoikeutta.

Muuten Teknillisessä Korkeakoulussa Espoon Otaniemessa nämä opit ovat tiedossa ja käytössä ainakin tulevilla maanmittareilla. Espoon päättäjien kannattaisi tehdä opintomatka Otaniemeen.

Espooseen tarvitaan lähidemokratiaa

Olen ehdolla Espoossa numerolla 593.

Helsingin Sanomien kuntablogissa on taas käynnistetty Suur-Helsinkikeskustelu. Vastaan siihen, että kaupunkien välisten rajojen poisto ei synnytä mitään uutta myönteistä, vaan dinosauruksen. Tärkein tehtävä olisi toteuttaa toimiva lähidemokratia.

Tässä kommenttini (16.10.2008):

Riku Jokinen kysyy miksi Suur-Helsinkiä karsastetaan lisääntyvästi, vaikka ministerit ja helsinkiläiset ovat sen puolesta enenevästi puhuneet ja vaatineet.Riku esittää myös valaisevan luettelon ulostuloista.

Rikun luettelosta puuttuu mm. HS:n blogit ja keskustelupalstat. Täällä on monessa viestiketjussa käsitelty Suur-Helsingin kysymystä. Muistaakseni syyskuussa Perässähiihtäjä mainitsi jopa imperalistiset pyrkimykset. Täällä nämä esitykset on laulettu suohon. Täällä Suur-Helsinki ei montaakaan kannattajaa ole saanut.

Vastauksena Rikun kysmykseen viittaankin monen täällä esitettämiin perusteluihin. Itse olen täällä aiemmin todennut, että Helsingin hallinto ei nykyiselläänkään kohtele kaikkia kaupunginosia ja asuinalueita asukkaiden mielestä oikein. Olen todennut että jos nyky-Helsinki vielä onnistuu valtaamaan Espoon, Kauniasen ja Vantaan, niin syntyy dinosaurus, joka pakahtuu ihmisten pahoinvointiin ja lähiturvattomuuden lisääntymiseen. Siis kaupunkien välisten rajojen poistaminen on vain hallinnollinen toimi, joka ei mitään uutta myönteistä synnytä.

Vastapainoksi olen esittänyt, että tärkeintä olisi nyt toteuttaa toimiva lähidemokratia. Kauklahti-seuran puheenjohtana olen havainnut, että Espoossa alueneuvottelukunnat eivät toimi asukkaiden vaikutuskanavana.

Lautakunnissakin on viime vuosina poistettu alueelliset jaostot. Espoossa on ollut saman suuntaista kehitystä kuin Helsingissä: keskushallinto paisuu ja se keskittää yhä enemmän valtaa itselleen. Muualla hallinnossa alueiden paikallisia tarpeita ei ymmärretä. Alueilla ongelmat kasvavat, kun keskushallinto ei niitä tunne, ei selvitä aidosti eikä osaa ongelmia ratkaista.

Samaan aikaan Espoossa kaupunginvaltuuston vaikutusvaltaa on vähennetty ja se saa päättää strategisista suurista linjosta joiden yhteys käytännön toiminnan johtamiseen on epämääräinen. Valtuutetuilla ei ole aitoa mahdollisuutta ja kaikilla ei edes tarmoa vaikuttaa suoraan ja välittömästi paikallisten ongelmien ratkaisemiseen eikä ihmisten arkipäivän tarpeisiin vastaamiseen.

Esitän taas, kuten olen esittänyt jo aiemmin, että toimiva lähidemokratia pitää toteuttaa. Suur-Helsinkipuuhastelun sijasta tulee ryhtyä jämäkästi toteuttamaan lähidemokratiaa Espoossa, Vantaalla, Kauniaisissa ja Helsingissä.

Ensi vaiheessa Kauklahteen, Keski-Espooseen, Leppävaaraan, Espoonlahteen, Matinkylään ja Tapiolaan pitää perustaa omat valtuustot hoitamaan asukkaiden tarvitsemien lähipalveluiden tuottamista ja järjestämistä. Nämä valtuustot valittaisiin vaaleilla kuten nytkin.

Alueiden valtuustoilla olisi budjetti, jonka tulopuoli saataisiin Espoon budjetista. Budjetin menopuolella olisi varat eri lähipalveluidenn tuottamiseen. Espoon kaupunginvaltuusto päättäisi koko kaupunkia koskevista asioista. Näitä olisivat kaavoitus, asuntotuotanto, joukkoliikenne, energia, vesi- ,viemäri- ja jätehuolto yms.

Espoossa olisi siten kuusi aluevaltuustoa. Sama järjestely Vantaalle, johon tulisi 5-7 ja Helsinkiin 9-11 aluevaltuustoa ja Kauniaisissa yksi, nykyinen. Yhteensä aluevaltuustoja olisi 21-24 aluevaltuustoa.

Aluevaltustojen toimittua 2-3 vuotta ne koottaisiin Helsingin metropoliksi jolle alueen kaikki asukkaat yhdessä valitisisivat metropolivaltuuston, joka valitsee metropolihallituksen johtamaan käytännön toimintaa.

Lähidemokratian toimiessa hyvin myös Helsingin metropoli voi toimia tehokkaasti asukkaiden ja koko Suomen parhaaksi.

Kiitän HS-blogeja aidosta asukkaiden mielipiteiden esittämisfoorumina ja demokraattisena vaikutuskanavana. Tämän foorumin eräs voima on, että ihmiset kirjoittavat omilla nimillään ja vastaavat myös mielipiteistään.
Me voimme myös estää dinosauruksen syntymisen.

Budjetissa kohteet asetetaan tärkeysjärjestykseen

Olen ehdolla Espoossa numerolla 593.

Helsingin Sanomien kuntavaalit2008 blogissa kysytään budjettikurin perään. Vastaan kysymykseen oman kokemukseni pohjalta, jota on kertynyt liikevaihdoltaan miljardiluokan yrityksen budjettipäällikön tehtävistä sekä liikenneministeriön ja valtiovarainministeriön johtoryhmistä.

Kommenttini on tässä:

Äänestäjä kiittää laadukkaista palveluista

Viisas äänestäjä tietää, että budjettitasapaino voidaan saavuttaa Espoossa, Vantaalla, Helsingissä ja yleensä tuhansilla eri tavoilla. Budjetin tekeminen on aina eri menokohteiden keskinäistä sovittelua ja samalla voidaan budjetin tasapaino toteuttaa monella vaihtoehtoisella tavalla.

Budjetista päättäjän pitäisi lisäksi tietää, että myös tulopuolella on useita vaihtoehtoja joilla saadaan kate menoille. Tuloverot voidaan arvioida myös alakanttiin, kuten Espoossa, jotta valtuuteut joutuvat sopeuttaman menot lopullisia tuloja alemmalle tasolle. Kiinteistöveron perusteista valtuusto voi itse päättää, samoinkuin palveluiden maksuista ja näissä on useita vaihtoehtoja päätettävissä.

Budjetista päättäjän pitäisi myös tietää, että investoinnit, jotka tehdään vuosiksi jopa vuosikymmeniksi palveluja tuottamaan, voidaan vuosikatteen ohella rahoittaa lainarahalla. Tällöin lainan lyhennys tulee investoinnista tulevaisuudessa hyötyvien veronmaksajien veroista maksettavaksi.

Huomaamme, että budjettikurin tulosta voidaan arvostella monessa yksityiskohdassa ja silti olla sitä mieltä, että menot pitää kattaa tuloilla tietyjen vuosien aikana.

Lopuksi voin sanoa miljardien suuruisia budjetteja sovitelleena budjettipäällikkönä, että tulokseen tyytyväisten joukko on sitä suurempi mitä ammattitaitoisempia budjetin tekijät ovat.

Opetuksen tulokseen vaikuttaa koko henkilöstö

Olen ehdolla Espoossa numerolla 593.

Perässähiihtäjä kysyy blogissaan, onko opetusryhmän koolla merkitystä.
Opetusryhmien koko on eräs mittari opettajien ja opetuksen panosta määriteltäessä. Kirjoituksessani korostan, että em. mittari ei sovellu mittamaan opetuksen tulosta; tehoa. Opetuksen ja kasvatuksen kannalta tarvitaan eri tilanteissa niihin soveltuvaa opetusryhmän kokoa ja vaikuttavuusmittaria, jotta saavutettua opetuksen ja kasvatuksen (yhteisöllisyyden) tulosta voitaisiin mitata ja arvioida.

Tässä tekstini (14.10.2008):

Perässähiihtäjä otti esiin tärkeän kysymyksen kouluissa: opetusyhmien koon. Yritän pelkistää ongelman.

a) Ryhmäkokoa käytetään opetustyön voimavarojen mittarina koulu- tai kuntatasolla. Tähän ei pidä sekoittaa yksittäisen opetus- tai kasvatustilanteen vaatimaa edullisinta ryhmäkokoa.

b) Aivan toinen ryhmäkoko-käsite on, kun mitataan opetustyön tuloksellisuutta erilaisten ryhmien kohdalla. Erilaisuus voi olla oppilaiden erilaisuutta: eri ikäluokka tai aiempi koulutus (maahanmuuttaja). Erilaisuus voi olla oppiaine, opetusmetodi ja opettajan erityistaidot.

c) Koulun tehtävänä on sekä opetus että kasvatus, jolloin koulutuksen vaikuttavuutta (=haluttu tulos oppilaassa ja koko oppilasjoukossa) mitattaessa suhteessa panoksiin pitää tarkastella opettajien panoksien lisäksi muutakin. On katsottava myös kouluavustajien, koulutereydenhoidon, koulupsykologien, koulukuraattoreiden, kouluruokailun, kerhotoiminnan, liikunnan ja koulun perinteen “me norssilaiset” panoksia ja verrattava niitä oppilaan ja oppilasjoukon tiedollisessa ja yhteisöllisessä kasvussa tapahtuvaan kehitykseen mitattuna valitulla vaikuttavuusmittarilla.

Hyvä Unto, vastaukseni on, että opetusryhmän koolla on merkitystä, mutta ryhmäkokoa on tarkasteltava opetusaineen, opetustilanteen ja opetusmetodin, opetus- ja kasvatustehtävän, opettajien ja muun tukihenkilstön panoksena vaikuttavuudella mitattuna. Vaikuttavuus on yhtäkuin oppilaan ja koko oppilasjoukon tiedollisten ja kasvatuksellisten ennalta asetettujen tulosten saavuttamisen aste.

Hyvät lukijat, älkäämme sekoittako edelliseen opetus- ja kasvatuspanoksen mittarina käytettävää koulu- tai kuntakohtaista keskimääräinen opetusryhmäkoko -käsitettä jota on siis käytetty panoksen mittarina. Ei tulosten mittarina. Tämä opetusryhmäkoko -mittari voitaisiin korvata osuvammilla vaikuttavuusmittareilla ja siirtää koko keskustelu panoksista ja tuloksista opetuksesta ja kasvatuksesta ymmärtäville - pois meiltä kouluviisailta. Kouluviisas on jokainen koulua käynyt, joka "tietää" miten ennen yli 40 oppilaan luokassa jotkut kivasti oppivat, vaikka siellä myös nukuttiin ja haaveiltiin opettajan häiritsemättä.

**

Kuvassa musiikkileikkikoululaisia muutaman vuosikymmenen takaa.

Lukekaa myös talouspolitiikasta

Olen ehdolla Espoossa numerolla 593

Käy lukemassa ajankohtaisia kommenttejani talouspolitiikasta. Klikkaa oikella sarakkeessa oleva toista blogiani.
Olen huolestunut porvarihallituksen hyssyttelystä. Nyt on vaadittava valtion vuoden2009 budjettiin lisää rahaa investointeihin ja kuntien tukeen.